50平米以下限制入学？花几百万买学区房的人，傻眼了！

事实上，学校主动出台明确规则并不是坏事。没有明规则，也会有潜规则。

当各大城市都在进行“抢人大战”的时候，深圳摘取了最优质的一批大学生，这些人会为深圳带来新一轮“婴儿潮”。

公立学校享受不到学区房溢价带来的利益。钱被开发商或房东赚走，学校没办法挑选优质生源，没办法提高学费，教师待遇也无法随之改善，这才是当下学区房最大的隐患！

最近深圳一所小学因学区房火了。这所名为深圳螺岭外国语实验学校的小学，在其官网发布告示称，明年开始，要对申请该校学位的房产进行核验。

想在这儿读书，必须满足以下条件：住房面积小于30平米的，要购房及实际住满六年以上；30到50平米的，要购房和住满四年；大于50平的，要住满1年以上。

也就是说，这所学校不欢迎那些“临时择校性申请”的生源，它更愿意照顾本地长住户籍人口的入学儿童。

这种选择，倒也符合当前中国城市的主流倾向：本地户籍人口享受最多福利，继而是住房人口，再次长租人口，最差的便是短租流动人口，他们享受到城市福利几乎可以忽略不计。

▲ 迫于舆论压力，12月5日深夜，深圳市螺岭外国语实验学校在其官网上宣布，“根据罗湖区教育局的意见”，学校决定取消《告示》。

成立于1981年的深圳螺岭外国语实验学校，几乎和深圳这座城市的历史一样长。学校有三个校区，将近5000名学生。2015年有研究机构出过中国最佳小学100强榜单，该校名列第30，位居深圳第7位。

从排名来看，这是一所当之无愧的优质名校。名校都有学区房，这再正常不过。不过在深圳，看似并非顶尖的“第7名”，可是远比在其他城市有含金量，所以，这里的学区房之争自然更加激烈。

更主要的是，这所学校所在的罗湖区，是很多新深圳人买房的第一站。相比南山和福田，罗湖绝对称得上平民城区，这里有很多4或5打头的房子。能在罗湖挑到一个好学区，哪怕多付溢价，也对得起孩子了。

另一方面，作为中国最年轻的大城市，深圳人口总量超过一半是30岁以下年轻人，总人口的平均年龄不到33岁。

最近这两年，各大城市都在进行“抢人大战”，深圳自然不甘落于人后，它凭借自身优势摘取了一大批优质的大学生。据统计，2017年深圳市新增长住人口超过60万，这其中，有政府宣布“引进人才”计划的23万。这些人才大部分为本科以上学历，其中超过10万是应届毕业生。

“引进人才”的就业基本为新兴领域。比如信息传输、计算机和软件业、服务业，制造业，金融业，物流业，其中以华为、腾讯、富士康、比亚迪、中兴为主要雇主。

深圳有中国数量最多的上市公司，发展前景非常好，越来越多的年轻人选择留下来，在这座城市赚取财富，成家立业，生儿育女。这样的选择，势必会为深圳带来新一轮“婴儿潮”，以及数字可观的适龄入学儿童。这个时间不需要太久远，三五年后我们就能看到。

这一点可以从最近几年深圳中小学的学位增量窥见一番：

2016年深圳全市公办中小的新增学位3万个，新增和改扩建中小学37所；

2017年新增学位为5.1万个，新增和改扩建中小学34所。

这个数字到了2018年，上升到6.29万个学位和42所学校。

最近几年，深圳每年新改扩建30所以上学校，深圳教育的盘子在不断增大。所谓水涨船高，深圳螺岭外国语实验学校这样的“老牌名校”，自然就变得相对稀有了。

也就是说，深圳的学区房大战，或许才刚刚开始。

深圳螺岭外国语实验学校推出的“验房政策”，尽管取消了，但确实代表了一种方向。在此前，各地学区房早有不承认买10平米以下、过道房、地下室的潜规则。

但从长期来看，学区房的需求并不会因此而减少。想囤学位给孩子上学的家长，提前做准备就好了。孩子一出生，就买个小型学区房，持有4年或6年，再拿这个资质申请学位。学区房价值兑现后，转手入市，不担心没有人接手。

而且，由于持有房子的周期变长，流通效率降低，学区房供给会减少，房价不但不会下跌，还会上涨。

学校的公示说，购买小型学区房后要长期实际居住，这该怎么破呢？事实上，“长期实际居住”的标准很宽泛，只要不是公开挂租，一般人也很难查验。

大于50平的房子会省事不少，只需住满一年就能申请。一些原想买30平房子“占学位”的人，会涌到这个市场，50多平米的房子，房价会涨得最凶。

大家都知道，学区房的单价原本就比一般的商住高不少，更何况还是深圳的名校学区房呢。

一般来讲，底层家庭不会打学区房的主意，富裕阶层则压根不会在乎面积，所以，从30平变成50平，受影响最大的还是那些为学区房溢价买单的中产。

有人说，学校没有制定规则、根据房子挑人的权力。姑且不论这样的质疑有无道理，我想说的是，只要这所小学的吸引力还在，生源就会远远大于学位，招生主动权仍旧会掌握在学校手里。

换一个角度想上，学校主动出台明确定的规则未必是坏事。没有明规则，也会有潜规则。如果发生“买学区房却不让入学”的事情，麻烦可不只这些。

深圳螺岭外国语实验学校推出“验房政策”，更绝非孤例，它不过是借鉴了其他学校的过往经验。我敢断定，将来的深圳，有类似附加条件的学区房极有可能会成为普遍现象。

3.

 / 当下学区房的最大隐患是什么？ / 

学区房并非中国人的首创，也不像很多人切齿痛恨的那般荒谬。学区房仅仅是经济规律的一种呈现，搞清楚它的规律，远比痛恨更重要。

古今中外，优质的教育都很稀缺。尤其教育发达的地区，教育质量更是会有明显的高下之分，这样一来，就会出现“学生争入学、学校挑学生”现象。不管在哪儿，名校总会供不应求，优质资源的分配，会根据市场机制不同，表现出各种不同形式。

私立学校最简单，学校董事会说了算。有名的私立，都会通过收取高昂学费来获得经济收入；他们也往往会“择优录取”，并且给优秀学生发高额奖学金，因为优秀的生源会给学校带来大量捐赠。

学校要打造成什么类型，招收什么样的学生，私立学校自有其经营之道。他们的招生标准各不相同，私立名校的面试内容更是五花八门：有的测智力情商，有的重视领导能力，有的重视体育才华，有的考察家长财力。这一类学位有溢价吗？显然是有的。

相对而言，公立学校的学区划分就粗暴多了。只要你住在这条街上这个小区，就可以自动纳入学区。带来的结果是，学区房价格飙升。越好的学校，学区房越昂贵。只要供需关系没有改变，想获得优质资源的代价就不会改变。

其实，一笔账算下来，同私立学校相比，公立学校的“学区房招生”并不见得更便宜。特别是在一线城市，很多学区房的溢价都足够让孩子出国留学了。

即便如此，公立学校也享受不到学区房溢价带来的利益。钱被开发商或房东赚走，学校没办法挑选优质生源，没办法提高学费，教师待遇也无法随之改善。这才是当下学区房最大的隐患。