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麦当劳在湖北搞了个大新闻背后

2025-12-15 0评论 13人围观

11月27日，中信出版社作为深圳读书月的主办方，在深圳搞了一个为期三天的“知识狂欢节”。其中最引人注目的，是全球私募巨头黑石集团董事长苏世民以及中国著名经济学家韩秀云的连线对话。

这两位经济学界的巨擎，针对各种各样的问题展开了系列的讨论，其中房地产是越不过的话题。毕竟黑石作为全球最大的另类投资基金和最盈利的私募基金，固定资产尤其是商业和产业地产的投资占了绝大多数。

引人注目的是，在这场高端对话的两个多星期之前，11月10日，黑石集团宣布以44亿元人民币的价格，从富力集团手中收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区70%股权。

当然，从黑石第一个美国联合钢铁园区改造项目到现在为止，几乎单单都挣钱的重要原因就在于，黑石自创立开始，就秉承着推动收购项目自身盈利并谋求更好发展的原则。

据说，刚成立不久的黑石就组建了一个叫收购专家小组的机构，专门为收购后的项目寻找合适的管理层，并确定发展的战略和方向，推动被收购后的项目合理长远的发展。

因此黑石做了很多似乎跟产业园区不相干的收购和投资。比如因为收购了全球的希尔顿酒店和附属的商业设施，黑石至今是汉堡王的控股股东。这也是为什么在海外，希尔顿的附属写字楼永远都开设有汉堡王的原因。

海外汉堡王最大的竞争对手麦当劳，2020年迎来进入中国市场30年，在内地经营超过3700家餐厅，每年服务顾客超过10亿人次。不久前，在湖北孝感，麦当劳宣告和供应商将打造又一个崭新里程碑——麦当劳中国首个供应链智慧产业园。

值得注意的是，这个产业链的大新闻，跟国内一家被看作与黑石经营策略很相像的地产开发商有关。

/ 麦当劳产业链来了 /

12月18日，麦当劳中国携四大供应商与孝感市孝南区人民政府、华夏幸福基业股份有限公司签约，麦当劳中国在湖北打造的供应链智慧产业园正式落户华夏幸福负责打造的汉孝产业新城。

其中在麦当劳之外的几家企业都各有特色：泰森是全球知名的鸡肉、牛肉、猪肉生产商及供应商之一，是麦当劳等众多国际餐饮品牌及零售领军企业的战略合作伙伴；而宾堡是国际烘焙食品行业领导者，全球规模领先的烘焙食品生产企业。

另外，新夏晖是顺丰控股与美国夏晖公司合资成立，拥有美国夏晖物流在世界范围内超过40年的冷链物流经验，是供应链管理标准的制定者；上海紫丹是国内A股上市公司——紫江企业全资控股、专业从事食品纸包装印刷的行业领军者。

从签约现场看，这5家已经囊括了麦当劳看得见的供应链中的各个环节的企业正式入驻汉孝产业新城，将投资15亿元在孝感打造供应链智慧产业园。而这个所谓供应链智慧产业园的项目，将整合全球领先技术，实现采购、配送、库存与质量管理的可视化监控，做到全程可追溯，确保食品安全和产品品质。

同时，还将环保理念应用到建设、生产、运营的每一个环节，通过能源自持、重度循环回收再利用、蒸汽发生器等先进技术和设备节能减排。

而麦当劳最终选择华夏幸福运营的汉孝产业新城，作为智慧化产业供应链的园区试点，也是看中了华夏幸福在产业园区方面的建设优势。

▲汉孝产业新城实景

2019年，麦当劳中国及其供应商在选址考察过程中与华夏幸福产业发展团队相遇。而作为汉孝产业新城的运营商，华夏幸福重点打造都市食品产业集群，与麦当劳中国及其供应商的选址需求高度契合。

签约仪式现场，对于跟华夏幸福的合作，麦当劳中国供应链副总裁沈伟波表示，华夏幸福对于食品产业选址的专业理解，令整个麦当劳管理团队印象深刻。“华夏幸福强大的园区整体发展规划和打造能力，进一步坚定我们落地发展的信心。”

这是华夏幸福首次探索以龙头引领供应链企业集中签约，是打造产业集群的一次创新实践。华夏幸福将与麦当劳及其供应商携手，在孝感打造全球知名的都市食品产业集群，以先进产业集群助推区域经济高质量可持续发展。

/ 建新城不是目的 /

这种建了新城还要负责招商的模式，跟其他地产商都不太一样，也曾经被一些业内人士认为是离经叛道的商业模型。

但18年的历史过后，华夏幸福的经历证明这条路是正确的。而各地政府愿意与华夏幸福合作的原因，就在于它协助地方政府建立一个产业新城之后，还会持续运营，提供产业发展、城市运营维护等延伸服务，特别是在产业发展上，结合政府产业发展方向和区域禀赋，引入相应的企业，逐步组建起完整的产业链。

这跟黑石对产业地产的管理方式倒是有类似之处。

华夏幸福要费力不讨好的做很多原本不是开发商要做的事情，就在于整个公司的战略并不是在产业新城项目交付后就完成工作，而是要将产业新城真正的打造成一个地区产业的集中点和领头羊。

毕竟投入一个产业园区项目的建设和开发很简单，但从战略上扶植起一个地方新的经济增长点和产业链，对地方经济带来的影响，比单纯建一个地产园区要大得多。而这个账反映到地产公司的经营上，就会带来更多的潜在收益。由此，产业新城的平台化价值就格外彰显出来。

黑石是这么做的，华夏幸福也在这么做。当然，华夏幸福选择这条路也有它的历史原因。

2002年河北农业县固安意在产业兴县，招标华夏幸福共同开发固安工业园区。18年过去，政府班子换了几任，华夏幸福还在继续开发运营，固安产业新城已经在京南蓬勃崛起。华夏幸福以市场化力量建设产业园和市政配套，导入产业集群，吸引投资和人才，盘活当地经济，实现公司和地方财政共赢，所创造的“固安模式”闻名全国。

2002年的时候，固安只有几万人口，现在已经达到50多万人。当年固安财政收入不足1亿元，现在已经超过90多亿元。

这种模式在环京地区取得成功后，华夏幸福开始把它复制到全国各个核心都市圈。

目前，华夏幸福已经初步完成了覆盖京津冀、长三角、大湾区3个具有绝对优势的全国性核心都市圈，以及郑州、武汉、成都、沈阳、西安等极具潜力的地域性核心都市圈的产业新城布局。

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汉孝产业新城服务中心内部展厅

在麦当劳食品产业链落户孝感的仪式现场，华夏幸福执行总裁赵威表示，

“此次项目的落户，是华夏幸福首次探索以龙头引领供应链企业集中签约，是打造产业集群的一次创新实践。我们将与麦当劳及其伙伴携手，共同打造良好的产业生态，在孝感打造全球知名的都市食品产业集群。”

他再次强调华夏幸福多年来始终坚持“产业优先”的核心策略，目的是为城市导入先进产业集群，为企业投资选址提供全方位综合解决方案，以先进产业集群助推区域经济高质量可持续发展。

/ 布局才是先手 /

华夏幸福确立以产业集群作为产业新城的先导，是有其深刻战略思考的。

翻看华夏幸福2019年的年报，会发现他们已经将中国房地产未来的趋势概括为空间都市圈化和运营精细化。

其中空间都市圈化，是华夏幸福管理层敏锐观察到国家政策转型所做的战略调整。2019年2月，国家发改委印发了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中就提出到2022年，都市圈同城化要取得明显进展。到2035年，要形成若干具有全球影响力的都市圈。

华夏幸福研究院院长顾强谈到，过去20年，65%的新增城镇人口都流向都市圈。未来十年，这种趋势还将持续，都市圈将集中未来70%的新增城镇人口，释放中国经济的最大结构性潜能。

而运营精细化，其实是地产业的大势所趋。经过二三十年跑马圈地式的粗狂发展之后，未来房企之间拼的是运营能力的更精品、更细分。

而机遇能变为现实生产力，则得益于华夏幸福始终坚持的“产业优先”的战略，并通过对这一战略的实践，走通、走好了一套“建设新城+产业发展”的成功模式。

这就是通过产业园区的高标准建设和运营，引领优势产业聚集，同步建设运营居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终实现所在区域的产业发展、城市建设与市民生活可持续发展。

华夏幸福很早就通过实践认识到，单一产业的发展前景有限，只有实现高质量产业集群的有效聚拢，才能促进整个产业新城的发展升级，实现区域竞争力的提升。

这种思路下，华夏幸福扎根实体经济，坚持科技创新和资本创新双轮驱动，围绕先进制造业和战略性新兴产业，打通创新链条，提升产业承载能力，寻求创新集聚培育的新突破。

针对不同区域打造不同的产业集群，并最终围绕电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，华夏幸福已经在合作区域全面打造了百余个产业集群。

此次签约的麦当劳智慧供应链产业园，就是华夏幸福在武汉都市圈打造新的都市食品产业集群的成果。

这也说明一个道理，华夏幸福的成功就在于建立了一整套关于产业新城的开发运营体系，不单单仅仅是成为一个开发商的角色，而且还想办法引入相关的产业布局和精细化的操作。

/ 华夏幸福的解决方案 /

上周刚刚结束的2020年中央经济工作会议上，再次就住房问题重申了相关的指导意见，那就是“房住不炒”。

过去房地产因为关联了很多行业，所以占GDP的比重比较大，所以国家比较支持发展房地产业。但由于房价越来越高，投机氛围越来越浓，国家必须对这种投机氛围泼一盆冷水，明确指出房子是给人住的。

另外，目前国家正在逐步进行经济结构调整。从以往依赖房地产来拉动经济转而改为高新科技、5G、现代化服务等新的经济增长点来拉动经济。今年第三季度的GDP看出经济快速恢复，也给国家调控房地产有了更强底气。

因此，不光中央再次强调“房住不炒”的理念，今年各地的房地产调控力度比过往些年都要强，一直持续高压的调控政策丝毫没有松懈的迹象。

有媒体点评认为，2021年将成为房地产开发企业最难过的一年，这个说法并不为过。

而当“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，中国房地产行业进入到了深刻变革与新转型阶段。不断面临债务危机的大型房企意识到，过去以高杠杆扩张的模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑将出现根本性改变。房地产行业大变革序幕由此拉开。

所以，越来越多的房地产企业将目光投向了商业地产和产业地产。这也是为什么2019-2020年各个大型城市商业地产空置率上升的同时，却出现商业或产业地产转让价格节节攀升的现象。

看到这样的一个趋势，华夏幸福也提出了商业地产和产业新城双轮驱动的战略。而受益于产业地产发展的经历，华夏幸福进军商业地产是一个水到渠成的结果。

毕竟，商业地产资管比拼的是管理效率和招商的能力。而华夏幸福在产业新城领域摸索干了18年，拥有业内最详细的招商数据库和最庞大的招商团队。加上运营近80个产业新城的经验，以及成功运营“万象城”大型商业地产项目的吴向东团队的加盟，使得华夏幸福在商业地产的运营方面竞争力非常强。

从去年开始，华夏幸福开始探索新业务，进军写字楼等商业地产领域，实现轻重资产并举。

2019年8月北京丽泽项目是其首个“轻资产”项目，而仅2020年上半年，华夏幸福就取得了南京大校场、武汉中北路、哈尔滨松北新区、广州白鹅潭产业金融服务创新区等多个商办项目，继续积极进行商业地产布局。

而在当前的房地产局面之下，华夏幸福这种产城融合加商业地产的双轮驱动模式，反而具有了蓬勃的生命力。毕竟能提升一个地区的经济发展，这样的资产投入才是符合各个地方政府所需求的内容，也促进了华夏幸福在新一个发展阶段之下的前景被广泛看好。

另外，都市圈一体化和国家力主的商业和产业地产REITs试点正在推行，给华夏幸福这类产业地产企业提供了发展新路径。

而到了那时，与其说这家公司是中国的黑石，倒不如说华夏幸福就是华夏幸福。

因为，依托中国庞大的市场，华夏幸福会走出一条独特的发展道路。

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