证监会邻居，7折！“为了再省1元，公司这月在楼里搬家好几次”

金融街写字楼鄙视链顶端的英蓝国际和富凯中心，日租金降幅在40%和30%左右。

国内疫情逐渐平稳，各行各业的复工复产纷纷步入正轨，但疫情对于经济的影响，正反映在写字楼市场上。

商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》显示，二季度：

北京优质写字楼市场再次出现了供大于求的情况，需求缺口达到38700平方米；

北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。

供大于求、空置率攀升，写字楼的出租价格必然会受到冲击，业主们只能纷纷采取降价等手段来吸引公司入驻。

据戴德梁行的数据显示，上半年：

北京写字楼租金同比下降7.6%，为358.5元/平；

北京甲级写字楼的空置率达到了16.2%，比2019年上升了7.3个百分点，为近十年来的新高。

如今，方方面面的数据都透露出一个残酷的现实：北京的写字楼市场陷入了“焦虑”的行情中，一边是租金在暴跌，一边是越便宜越租不出去，空置率越来越高。

那些曾经出入皆白领的写字楼，真的被大片的空置了吗？北京的写字楼市场，真的要撑不住了吗？

1.

/ 北京写字楼市场现状：

 价格腰斩、仍难以出租/

阿晗是某自媒体的一名财经编辑，疫情前，他所在的公司在北京西城区西直门甲级写字楼中坤大厦租了一间不大不小的办公室。

▲图片来源：远行地产

由于交通便利、设施完备，去年，该大厦的每一层都被大大小小的公司给塞了个满满当当。据了解，去年该写字楼的租金集中在7 — 8元/㎡/天。 

上半年疫情期间，有不少公司响应号召在家远程办公，阿晗所在的公司也不例外，从2月起就通知“全体员工在家办公”。

对于员工而言，在家办公或许和平时工作没有什么区别；但对于公司而言，却不得不考虑空置办公室还要承担的租房成本。

和别的行业不同，媒体、自媒体行业对于坐班向来要求比较低，所以3月时公司决定退租，等疫情平稳后再重新寻找写字楼租办公室，通知员工们去收拾各自的东西。

阿晗去的那天，正巧赶上大厦里的另一家公司正在搬家，“写字楼里空空荡荡，已经有不少公司退租了。”

而随着越来越多的办公室空置，该写字楼的出租价格开始大幅下跌，如今已经普遍降到了4元 — 5元/㎡/天，且大多出租时还附赠1 — 3个月的免租期，算下来出租价格接近腰斩。

某中介还透露，目前该写字楼的部分办公室空置时间已经接近半年，“因为疫情，业主着急出租，租金、免租期都可以再谈”，议价空间较大。

阿晗公司所在的写字楼并不是个例。事实上，北京很多繁华地段的写字楼，都没有避免租金暴跌的困境。

有业内消息称，在SOHO现代城办公的一家互金自媒体，在同一个楼里搬了好几次，每搬一次每平就便宜1块钱。

如今，朝外SOHO的租金已经降到了3 — 6元/㎡/天，且大多带有精装修、免租期等附加福利，但仍有大片空置。

作为北京地标性的老牌写字楼，朝外SOHO现状尚且如此，其他地区写字楼的情况可想而知。

2.

/ 降价、免租……写字楼业主展开自救/

阿晗的经历和朝外SOHO的租金暴跌，只是北京写字楼市场的一个缩影。

毕竟，在突如其来的疫情面前，很多企业、尤其是中小企业，都面临着现金流失衡的生死考验。

上半年为了活下去，有些公司提出了“减免租金”的诉求，还有一些公司直接选择了退租，因此和去年同期相比，写字楼的出租率出现了下降。

而对于这些退租的公司而言，即便重租办公室，也大多会考虑疫情反复带来的影响，为了抵御风险，它们不约而同地选择了缩小面积、降低租金等方式，这也成了写字楼市场持续萎缩的一个重要原因。

那写字楼市场该如何熬过这个漫长的冬天呢？

为了提高出租率，寒冬下的写字楼业主们展开自救，自二季度大多数企业开始复工，业主们开始将租赁策略重心转向提升出租率，并主要采取了两个策略：一是降价；二是免租期。

比如北京写字楼市场上，以高租金、高出租率稳居第一梯队的金融街地段，如今已经普遍降价30% — 50%。

“往年这一片的租金都是在涨的，就算不涨，也不可能出现跌的情况，”金融街房产中介小朱说道。

以甲级写字楼丰汇时代大厦为例，2019年，该写字楼成交的平均价格都在15元/㎡/天；如今，租金最低已经降到了7元/㎡/天。虽然有一些业主不愿大幅度降价，租金维持在10 — 12/㎡/天，但普遍采用了 3 — 6 个月的免租期优惠，变相压低了租金。

▲图片来源：安居客

小朱说：“但今年市场确实不好，退租的远比新租的多，为了租出去很多优质写字楼的租金降幅都达到了三分之一，有的甚至超过了50%。”

普通的写字楼难以为继，金融街写字楼鄙视链顶端的英蓝国际和富凯中心，也没有逃过降价的厄运。

2019年，英蓝国际金融中心的最高日租金超过了30元/㎡/天，但如今平均成交价格在18元/㎡/天，降幅高达40%。

证监会所在的写字楼富凯中心，目前也普遍降了5 — 7元，平均租金价格在16元/㎡/天，降幅在30%左右。

不只是北京，事实上降价已经成为一线城市写字楼业主们的普遍手段。戴德梁行的数据显示：

上半年北京写字楼租金同比下降7.6%，为358.5元/平；

上海写字楼租金同比下降6.3%，为251.9元/平；

深圳写字楼的租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，为222.9元/平。

小朱还提到，和腰斩的写字楼租金相比，商住公寓的出租价格更为低廉，为了缩减开支，不少中小企业、创业公司都选择了租金融街区域的商住公寓办公。

“据我所知，有的公司选择租商住公寓，还有一些公司选择搬到了丽泽商务区，那边现在空置的写字楼很多，价格低而且免租期长。”

事实的确如此，目前，北京一些相对不热门的商务区的写字楼为了提高出租率，纷纷开始使用“免租期”的策略吸引公司入驻。

据了解，在比较繁华的商务区，免租1到3个月成为标配，而在比较偏远的丽泽商务区，有的业主为了成功出租，甚至宣称可以“免租1年”。

▲图片来源：安居客

对此，丽泽商务区的中介小丽称，“免租一年是业主为了长期稳定出租做出的优惠策略，假如签五年的合同，就再送十二个月，最后一共可以使用六年。” 

作为新兴的商务区，丽泽地段的写字楼体量一直很大，但去库存能力却极差。

小丽提到，“除了晋商联合大厦的出租率能达到80%，其他写字楼的出租率差不多都只有20%左右。”

库存大、又赶上疫情，丽泽商务区的写字楼价格降到了冰点，只能采用半租半送租期的方式，“业主也没办法，毕竟空置越久、损失越大。”

 

3.

/ 后疫情时代的写字楼市场：

 恢复元气、道阻且长/

说到底，作为商务办公主阵地的写字楼市场，它的景气程度和整体的经济形式密切相关，而疫情对于经济的冲击，也注定了写字楼市场在短时间内难以回暖。

但随着国内疫情的平复，如今已然进入后疫情时代，写字楼市场也有了新的情况。

最近有媒体报道，北京东三环边、CBD核心区的三星中国总部大楼面世，一下子就提供了接近10万平方米的办公面积。

但“十年磨一剑”的三星大厦选择现在入世，真的不是个好时机。

毕竟一方面现有的写字楼库存已经难以消化，另一方面随着疫情的稳定，本应在年初进入市场的写字楼陆续入市，二季度就为北京带来了约36.2万平方米新增供应。

不仅如此，根据目前北京写字楼市场情况，戴德梁行判断，原定今年入市的写字楼项目受疫情对施工进度的影响，多数会延后交付，上半年交付项目因此仅为30万平方米。但如果疫情得到彻底控制，下半年更多项目入市后，新增供应将提高到约80万平方米。

但新的写字楼入市的背面，是高居不下的现有库存量。

目前，北京全市和五大核心商圈的市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，环比分别上升2.4%和1.9%。

通联数据显示，自2019年初至今，北京的写字楼可售面积一直在持续增加，可售套数更是大幅的攀升。

毫无疑问，空置率高企、新写字楼接连入市，给市场带来了更多的消化压力。那北京的写字楼还撑得住吗？

其实也有一些好苗头。戴德梁行数据显示，虽然市场上仍然不乏有一些企业租户出现退租、缩减面积等现象，但新入市项目的提前预租加之延后的市场租赁成交，使二季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量较一季度有所好转，分别为35800平方米和50523平方米。

但疫情对于经济的影响是长期的，因此想要恢复元气，写字楼市场仍然道阻且长。

参考资料：

《北京写字楼下半年挑战与机遇并存》，戴德梁行；

《2020年上半年北京房地产市场回顾及展望》，CBRE世邦魏理仕；