砸400亿都救不回来，“烂尾楼”地产富豪坑惨李嘉诚

时间回到2015年5月22日，股价暴跌导致个人财富损失了800亿港币。潘苏通满不在乎地说：“一个真正的富人，不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”结果一语成谶。

只要价格足够低，房子还是能卖出去的，即便烂尾楼。

2月21日，据阿里资产网披露，广州富大房地产“KXC-D2-2”地块土地、在建工程及办公用品最终以约13.12亿元的价格成交。这比评估价25.6亿元，相当于打了骨折。

这块地皮上有一栋知名的烂尾楼——广州松日总部大厦。大楼2012年动工，2014年资金链就撑不住了，2017年短暂复工，2018年彻底停工，主体工程完成了80%，一直烂尾到现在。

2022年10月，富大地产破产，这栋大楼被拍卖还债。此前，已经拍卖过两次，2022年12月9日，起拍价20.5亿，无人报价流拍；2022年12月27日又降了4亿，起拍价16.4亿，还是无人报价最终流拍。

这次拍卖获得的13亿，对其原来的“主人”，欠上百亿债务的富大地产实际控制人、松日集团创始人、高银集团董事长潘苏通来说，只是杯水车薪。

这又是一个千亿地产富豪资产消失的故事。

1.

/ 成立仅6天公司做接盘侠，

这样的“冤大头”还需要一个？/

 

如果松日总部大厦建成了，将是一笔稳赚不赔的买卖。这块地由潘苏通旗下广州富大房地产有限公司于2009年竞得，成交总价仅1.02亿元，折合楼面地价仅57元/平方米，放在当时都是“白菜价”。

规划中，松日总部大厦高度为195米，要打造成集研发、办公、酒店、商业于一体的超高层标志性建筑。大厦位于广州科学城核心区，周边配套完善，有摩登大道总部大楼、科学城集团大厦等知名写字楼。交通方便，大壮名城就隔了一条马路，距地铁站 750 米。

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地理位置图

根据房天下2023年2月数据，科学城附近商圈写字楼出售价格35105元/平方米，租房价格为1.9元/天/平。松日总部大厦建筑面积约 22.59 万平方米，出售价格约为79亿，单纯出租一年租金也有1.56亿。

随着潘苏通资金链断裂，大厦最终没能坚持到完工，最终估价25.6亿被拍卖。如果这栋楼市场价在79亿左右，这个拍卖价应该被各路资本疯狂抢夺才是，为何流拍两次，打了半价才“卖出去”？

松日总部大厦土地性质为商服用地，使用截止期限至2049年8月30日，目前仅剩27年使用权。修修补补整理好烂尾楼，又得一两年时间。

还有，松日总部大楼均未进行相关质量检测（包括在建工程及少量办公设备），拍卖成交后，是否存在问题，都不是富大房地产的责任，而且还不能要求退钱或者赔钱。

也就是说，竞拍这栋大楼是有风险的，万一遇到豆腐渣工程，验收不合格，底裤就赔没了。

那么，哪家公司这么勇敢呢？

企查查显示，接盘松日总部大楼的是广州开发区揽新投资有限公司，成立于2023年2月15日（竞拍前6天）。该公司由广州高新城市开发投资有限公司全资持股，属于区属国资企业。

除了单纯的商业行为，竞拍这栋大楼更像是“某些规划”一部分。今年2月6日，在天河区高质量发展大会上，天河区住建园林局局长就表示，将加快盘活烂尾项目。

松日总部大厦算是找到了归宿，对于潘苏通来说，他还需要这样的“白衣骑士”，来拯救他另一栋烂尾楼。

2007年，潘苏通以20.26亿拿下5块地皮，其中就包括位于天津西青区与滨海新区的地块。他计划在这里建设高达597米的摩天大楼，即后来大众熟知的“高银金融117大厦”，该项目原计划打造中国第一高楼。

为了让大楼配得上“中国第一”，潘苏通请到著名建筑设计师李华武。设计中运用了很多中国元素，比如，大厦总体外观方方正正，寓意“四平八稳”，顶部设计成钻石形状，暗合“天圆地方”的传统思想。

潘苏通还专门从香港请来风水师，说天津水太多，水属阴，大楼就得用“阳”。大师搬出《易经》，书中记载数字“7”为少阳，与大厦有缘，117层楼和597米高度由此而来，还取名“高银金融117大厦”。

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117大厦概念图

117大厦要是建成了，势必成为中国又一座里程碑式摩天大楼。因为潘苏通的构想里，117大厦及附近商圈做CBD，周围还有独栋豪宅、公寓、联排别墅组成的富国高银住宅区，还有天津环亚马球会。

有钱人需要的东西，这里都能提供，潘苏通预言117大厦将是“一个艺术品”。但有钱人并不吃这一套，虽有“中国第一高楼”的噱头，这里位置偏僻，售价过高，相关配套设施不完备，都自动断了购买者的念想。

项目于2008年动工，到2015年9月停工，潘苏通为此已经投资了400亿元，他希望剩下资金由售楼收入和大股东出资填补。因为购买者甚少资金得不到补充，后续融资也跟不上，最后只能任凭资金链断裂。

为了建造这栋中国第一高楼，从2007年起潘苏通旗下的高银地产就通过发新股的方式募集资金，2016年3月通过一系列复杂操作引入四大AMC之一的中国信达，为该项目融资。按照协议，各方拟设立合伙企业进行融资，资金达180亿元。

到了2020年6月，中国信达称投资公司未按委托贷款协议偿还全部本息，要求高银系公司承担本金15亿元人民币及利息。目前，该案件仍在审理中。

被逼无奈，高银地产于2017年8月私有化退市，潘苏通将高银地产全部股份收入囊中，117大厦及其所属项目也归潘苏通个人所有。

可是，潘苏通没钱啊。前两年，有消息说孙宏斌要接手117大厦，融创急忙公告撇清关系。

潘苏通还在等待下一个不计后果的“白衣骑士”。

如果不做房产，潘苏通挣了钱之后，搞搞足球、红酒、马球会，或许他现在正临风窗下，吟诵他原本平安闲逸的人生。

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潘苏通    

2.

/ 司机的逆袭，

差一点成为中国首富 /

 

潘苏通1963年出生于广东韶关，从小跟着奶奶长大。13岁那年奶奶去世，他迫不得已去美国找爷爷。继奶奶和爷爷过于宽松的教育加上陌生的生活环境，养成了潘苏通自由放纵叛逆的性格。在美国八年，他依然说不好英语，高中没毕业就辍学了。

上世纪80年代，潘苏通回国发展，父亲托人给他找了一份给韶关组织部官员做司机的工作。这份工作虽然枯燥，却有机会认识更多“人物”。

1984年，跟领导参加商务酒会，潘苏通与一名日本人聊起来，此人精通中文、谈吐不凡，细问下才知道是香港松下电器的重要领导。

有了这层关系，潘苏通随后开始单干。1993年，他拿出自己的积蓄，又通过父亲从银行借贷，在香港成立松日集团，主要给日本松下代工生产家电，还依靠模仿松下电器，生产了当时流行的数码相机、卡拉OK。

技术上依靠日企，背后是中国广大的市场，潘苏通一路开挂，生意越做越大。潘苏通给企业想了“昨日、今日、明日，尽在松日”的宣传口号，他本人则赚得盆满钵满，成为香港知名富商。

当时广东人有钱之后喜欢做两件事，一是去香港买房，二是拿外国绿卡。潘苏通也都做了，自己在香港买了一层办公楼，还加入美籍。

不过潘苏通最喜欢的是拿钱去“玩”。据说，有一天他约朋友去白天鹅宾馆吃饭，看朋友点菜比较谨慎，他直接对服务员说“给我做一个一万块钱的菜。”尽管这家宾馆标榜高档，在90年代，这盘菜还是把服务员给吓到了。

觉得这么花钱不过瘾，1995年潘苏通在飞机上看到广州足球二队正在出售。他想法跟前几年的许老板差不多，做大做强足球队，宣传自家企业，于是毫不犹豫拿下，并改名为广州松日足球队。

潘苏通为了这支球队费心费力费钱，重金邀请当时国内著名教练徐根宝执教，奈何球队成绩就是上不去，从甲B升到甲A，第二年又从甲A掉到甲B，后面干脆从甲B滑落到乙级（三级）联赛。

耗了六年，花了上亿元，既没有通过足球获得营商特权，也没有通过成绩拿到免税政策和商业合同。由于球队成绩太差，接盘侠都找不到，无奈之下，2001年广州松日足球队解散。

香港娱乐大亨杨受成得知潘苏通搞过足球，就与他合作了一个足球项目，该项目大火。潘苏通借助杨受成牵线搭桥，2002年收购了香港英皇科技资讯，成功借壳上市进军港股，更名为松日通讯控股有限公司，主营生产销售MP3。

最火的那几年，香港TVB剧集中，经常看到年轻人带着松日MP3频频出境的画面，在内地MP3市场最高时占近一半份额。美国著名游泳健将菲尔普斯、知名组合TWINS都是其代言人。

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TWINS曾代言松日产品

这次成功使得潘苏通的野心骤然膨胀，2008年底，潘苏通收购另一家香港上市公司广益国际，更名为“高银金融（集团）有限公司”。同时，松日通讯控股有限公司易名为“高银地产控股有限公司”，开始进军内地房地产。

一手金融，一手房地产，潘苏通离财富膨胀应该不远了，当然，最后的败局也因此。

2008年在天津建“高银金融117大厦”，2012年在广州建“松日总部大厦”，其中潘苏通还穿插着搞马球会、葡萄酒庄园；2010在天津建立中国最大的马球会，2011年一匹名为“事事为王”的马就花了2000万港币；2011年、2013年潘苏通又分别以5000万美金、1.46亿港币在美国、法国买下六座葡萄酒庄园。

如此排面，资本市场自然高看一眼。

2015年3月，李河君因汉能薄膜股价暴涨而成为中国首富，几乎同时，高银地产和高银金融股价分别从4港币、3港币左右暴涨到29.5港币和35.4港币，潘苏通的身价暴涨到2000亿港币（约1780亿元），即时排名到了中国第二富豪的位置，不过当时由于李河君的首富故事太过于耀眼，潘苏通并没有受到媒体追捧。

2015年5月20日，李河君在首富宝座上待了三个月后快速坠落。第二天，2015年5月21日，高银系的高银地产、高银金融两家上市公司分别暴跌43%和41%，单日市值总计蒸发约1288亿港币，潘苏通财富缩水800亿港币。

分析人士认为，“中国第一高楼”的概念导致两家公司短期估值过高，严重脱离了实际价值。或者导致股价暴跌的主要因素，并不排除公司有未完全披露的内幕消息。后来，大家都知道，“内幕消息”就是大楼没钱盖下去了。

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高银金融股价在2015年前后经历暴涨、暴跌

再后来，高银地产于2017年退市，高银金融则于2022年4月起停牌，市值仅剩10.35亿港元，不及高峰时的1%。

其实，现在潘苏通也就欠债一百多亿，对地产商而言，这不算太多，毕竟两万亿的故事大家都听说过。如果有“中国好朋友”帮一把，把手里的资产盘活了，潘苏通或许还能一搏。

3.

/ 香港首富救了两次，

李嘉诚这次赔了？/

 

2015年天津第一高楼已经焦头烂额之际，潘苏通还没有意识到自己的问题。他反而回到香港，大举拿地。

2016年3月，高银金融以近64亿港元拿下当年的香港“地王”——九龙何文田常盛街地块，拟发展高级豪宅项目；2018年11月又以近90亿港元，拿下启德地块。

高银金融2018年年报显示，公司持有的现金及银行结余仅约2.78亿港元，但潘苏通此时还未停手。

2019年5月，高银金融竞得香港第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号地块，成交价高达111.24亿港元。

财报显示，截至2019年末，高银金融的有息负债高达154.83亿港元，可动用的可变现资本不过25.5亿港元。

一家资不抵债的公司，在2020年初却等到了李嘉诚。2020年7月，高银金融任命新董事会副主席马励志，负责高银金融的财务和重组，此人特殊性还在于，他是李嘉诚几十年的老臣。在业内看来，这是长实试图入驻高银的第一步。

李嘉诚这种大佬肯定是无利不起早，这次愿意出手帮忙，是因为害怕自己拿不回钱。

2018年6月，潘苏通的高银金融就向李嘉诚借了102.3亿港币。关于李嘉诚为什么借钱，据说是潘苏通曾花了25亿港币买下的豪宅毗邻李嘉诚豪宅，两人算是邻居。

富豪之间显然不相信“邻里之情”，这笔102.3亿港元的贷款，年利率8%，银行都不敢这么狠。到了2020年，潘苏通又借长江实业87亿港元。

马励志三个月后便离职，给出的解释是“工作日益繁重，将不能投入充足时间履行职能”。或许，李嘉诚派去的人面对潘苏通的烂摊子，也搞不定了。

显然，这两百多亿港币，潘苏通暂时还不上，甚至可以把“暂时”去掉。

不过，这两笔借贷都是有抵押的。两笔贷款的抵押物是位于九龙湾中心区的高银国际中心，是高银金融与高银地产的总部，也是高银目前的重要资产之一。

此外，媒体报道第二次借贷中，除了对高银金融国际中心进行融资抵押之外，重组协议中还包括长实取得高银大股东潘苏通所持港铁何文田站物业发展项目第一期的优先购买权。 

李嘉诚铁定不能吃亏，钱可以要不回来，楼和地得留下。

潘苏通貌似也无能为力了。2022年7月，香港高等法院判定潘苏通破产，并将其名下公司Silver Starlight清盘；2022年6月，潘苏通辞任高银金融主席、执行董事等职务；10月，富大地产提交破产重整申请；11月，潘苏通所持有的香港何文田住宅项目，由会计师事务所罗兵咸永道接管。

从媒体统计来看，高银系最近已相继等待出让或售出保理业务、保理全部股权、物业公司全部股权、香港启德地块、高银金融中心等重要资产。

在内地，随着这次松日总部大厦竞拍成功，潘苏通所剩资产不多了。高银地产官网显示，旗下物业有位于天津的高银天下、富国高银、天津环亚国际马球会等。但这些资产是孙宏斌不要的，会有人接手吗？

时间回到2015年5月22日，股价暴跌导致个人财富损失了800亿港币。潘苏通满不在乎地说：“一个真正的富人，不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”

结果一语成谶。

最近，据《福布斯》发布2023香港富豪榜，李嘉诚以390亿美元身家再次蝉联香港首富。他可从来不说，“把我的名字从富豪榜上拿下来”。