买下温哥华

温哥华的楼市从热火朝天到楼花枯萎，都少不了华人的影子。华人在温哥华楼市，那是开了挂的存在。

 

这是我第N次被朋友圈的中介用楼花（楼花，地产行话，没有竣工，在预售的楼盘）刷屏了。

同一个楼花，同样的图，起码十几、二十个房产中介在发朋友圈，每家都保证拿到，每一个都是增值潜力无限，每一个都有折扣，折扣力度还一个比一个大。

 

一群人聚会的时候，中介矜持地坐着，透出一个口风：“最近谁谁，一直跟我说要抢一个楼花，我问了一下老赵，老赵这边还是很给面子的，说到时候给我留一个内部号。”

饭桌上的气氛骤然起了静电！

散会之后，饭桌上在座客人的微信就来了：

“你说的那啥啥盘，我也挺感兴趣的。不是说40万起么。”

“40万起，是起价，那是不带车位的，一般就这么一套两套，都被内部的拿了，我们不大容易抢得到。我感觉一般的一卧室，都要50万才稳！”

几个回合之后中介松口：

“谁叫我们是好朋友呢，后天开放日（在楼花销售的参观日），我带你进去看看，你看中了就填表。”

 

1.

 

当时的楼花，买到=赚到。开发商啥也不忙着做，就把地圈下来，找建筑师画个图，再弄个围墙。围墙也寒碜得可以，喷绘就行。如果是国内房产公司的营销部搞出来这样的外墙，大概可以收拾办公桌走人了。

但是在楼市火热的温哥华，不存在的！只需要喷绘上有个公司电话，足够了。

接下来第一批中介去找公司，争着抢着要成为第一批经纪。

当上了第一批经纪，他们就像人民币那样惹人爱了——在温哥华，是像加元一样惹人爱。

他可以放出风声给围观群众，但更重要的工作，是发展下线。

大经纪等着小经纪上门，大经纪分发楼书，小经纪分销给客户。

到了开放日，大经纪派人守门，要求每个小经纪都先登记：要带几个客户来，分别姓啥叫啥要多大平米数。碰上没登记的不速之客，果断拒绝在外面。

普通群众要追个楼花很难。就算你按图索骥的给开发公司打电话过去，先是语音留言让你等半天，再给你一推千米远，总之一句话：“你有经纪吗？叫经纪来谈！”

这就是吊胃口啊，偏偏市场的上升期，客户就抱着钱乖乖找经纪去了，求参观！求围观！求送钱！

终于到了售楼部，你以为就能看到价格表了吗？

国内的售楼部搞一个表格，把每套房价格面积写得清清楚楚，只是会乱贴表示售出的大红花，为了让客户看了，心头小鹿乱撞。

国外的售楼部，可比国内疯狂多了。

价格表，没有！只有起价！

除了户型图和平面图，大经纪递给每个客户一张打印的单子，说清楚，一卧室的起价，35万，二卧室的起价，45万，然后请你填意向购买单。

这意向购买单首先是选房型，你要哪种房?

一卧室的？你最高出多少万？

你是不是愿意45万买一房？

简直像进了拍卖行。

填好这张单子，交给你自己的经纪，你就可以走人了，并没有售楼小姐追着你、求着你下单。

你等通知吧。

然后大经纪就和开发商暗戳戳的开分钱大会了：在open日之前，他们自己也不知道能卖多少，现在一统计，主意来了。40个人要买一卧室，一卧室只有15套，显然抬起来卖的节奏，那一卧室还不涨价在等啥？

随后，客户这边就被砍一刀。几天后一个电话过来告诉你，45万买不到一房，你能不能加到46万？

这样挤牙膏一样的来回一轮，终于通知客户来签约的时候，每个客户像捡到钱一样的高兴。

UBC，就是加拿大的清华北大，这里是楼花的热门地。一个例子能说明人们的疯狂——2015年卖的楼花，80万二卧室。到了2017年交房的时候，市场上已经炒到110万二卧室。

买到当年楼花的客户，笑得合不拢嘴，因为在加拿大赚到30万是什么概念？

那是3个IT工程师（普通人的金领），朝九晚五干上一年的税前收入啊！

就追着经纪买了个楼花，用20%的资金，撬动了110万的投资，获取了30万的回报，还不用交税！

那两年，手持楼花的中介就像大爷一样。

从别人手上分销楼花的中介，也装得像爷一样。

 

2.

 

不过，房市一低落，首先就是傲娇的楼花掉得粉碎。

大中介手上仍然有房源，但是不敢指望有客户哄抬物价了，本来找十个小中介托市的，现在要找三十个。二十个小中介一起发图片、发价格、收集客户，各个客户还不断给客户放风：我这里可以优惠3个点，记得一定要找我！

至于开放日，那更是，每个楼盘要开放无数次，因为大中介恨不得给每个小中介都可以单独搞一个：你有十个客户？好，给你开一个专场。一定要把人弄来哦。走过路过不要错过！至于在门前挡客户，要求客户先有预定才能看房的？你省省吧。

就这样，从声嘶力竭、楼花从开盘就被抢光，到现在开盘只能卖40%。

这40%，还可能是打肿脸充胖子的说辞。

没有人敢较真，这栋楼卖掉了40%，是一共50个房源的40%，还是这次放出来20套的40%？

昨天有中介和我说，他辛苦的在高贵林的楼盘给四个客户拿下楼花，临到签约，跑了3个客户。

市场上升时期，客户和开发商都乐观，只怕买不到；市场下跌的时候，客户和开发商都悲观，只怕买到手里砸在手里。

 

3.

 

温哥华楼市的冷风从哪里来？

当然从中国来！

“没有中国的热钱，加拿大什么也不是。”

澎湃新闻网的主编皮尔逊（Natalie Obiko Pearson）11月7日接受CBC采访时说，温哥华的发展，从十九世纪起就有中国资金的注入。温哥华和中国资金的关系“长期，深刻而复杂”。

中国人把钱带进温哥华，最早可以追溯到从1885年开始实施的人头税。90年代，大批港人移民到加拿大，温哥华以其优越地理位置成为他们的首选。

1988年，李嘉诚以3.2亿加元买下温哥华世博园的土地，这是温哥华有史以来金额最大的一批房地产交易。他在这块地上建起一座座玻璃外墙的高楼，引领了大温高层建筑的发展。

更重要的是，这笔交易对香港移民（以及后来的大陆移民）和亚洲资金来说，起到了先头部队的作用。

 

温哥华后来的巨变自那时开始。

曾有分析人士认为，温哥华市决定把这块地卖给李嘉诚，就是向中国投资者释放信号。如果当初不举行国际拍卖，而是卖给本地开发商，温哥华也许不会是今天这个样子。

“中国钱”造就了大温的繁华，也造成了房地产市场过热。2016年，BC省政府第一次调查房地产买主的国籍，发现在短短五个星期中，有10亿加元外资涌入温哥华。这些外国资金大部分来自中国。

房价问题越来越严重，终于成为今年大温市政选举的中心议题。无论哪个候选人，都要向选民们发誓要压制房价。

新市长在竞选时，不仅承诺将在十年内修建8万5千套新住房，而且宣布其中至少一半不得用于炒房。另外，他也表示将大幅度提高空屋税。这是针对那些买下房子后，不住也不租的外国买主。

 

例如，加拿大政府已经同意和中国政府交换税务信息，这将会大大增加中国公民把“匿名财产”用于加拿大投资同时逃税的难度。

 

 

4.

 

皮尔逊认为，温哥华的软肋是缺少支柱产业，除了房产就是房产，除此之外什么都没有。

在中国人看来，加拿大虽大，但适合中国人居住的就这么一个温哥华。

温哥华如此像中国，生活在温哥华，简直感觉不到在移民。

1998之前，香港人来到大温哥华的列治文，在这个填海造城的小渔村买买买，把这里变成了小香港。

2000年之后，温哥华是中国热钱的第一目的地。

中国富豪炒热了西温，本地人卖房走人。

中国富人炒热了素里，和印度人平分素里。

中国富人炒热了白石，白石的海景社区，可以组织起广场舞。

都说国外有种族歧视，在温哥华，中国人不歧视别的民族就算好的。

这世界只有阶层歧视，没有种族歧视。

一个送餐的白人，怎能歧视一个住着豪宅，开着豪车的黄种人？

温哥华热钱涌入的鼎盛时期，在openhouse的时候，西人经纪看到华人顾客立刻笑容满满地迎上来，递出一张中文名片，用极慢极慢的英语边比划边说：我不会说中文，但是我的助理会！

因为，华人顾客，壕啊！

在温哥华，本地居民要买房，银行贷款看收入。

一个IT工程师，年薪10万，已经是高薪，用中国行内话说，是高净值人群了。

申请贷款，得把税单给银行看。

银行一看，可以的，批给你6倍于年薪的贷款额度。60万，如果你有30万的现金在手，你可以看90万上下的房子了。超过90万的房子不用看，反正你贷不到款。

一个普通的居民能有30万的存款吗？很难的！

本地人哪怕年薪十万，去掉税只有6万5。

本地人不存钱，车是租的，房是租的，一个月能存1000块钱，一年能存1万块，那都是了不得的理财专家了。所以西人买房，非常艰难：有存款难，有贷款更难。

他们也至少有两个钱包一起动，父母总要想办法支援一点，借点首付，年轻人自己给月供。

华人顾客不同，华人在温哥华楼市，是开了挂的存在。

首先，银行贷款看收入，但是华人顾客看的是国内收入啊！

一个成功人士，月薪3万5万人民币是起码的吧？

人事部开个证明就可以了，不用税单！（你懂的。）

然后华人获得6倍的贷款额度。

所以华人有30万加元的现金，铁定可以拿到60万加元的贷款。同一套房，华人看上西人也看上，那么价高者得，比贷款额度。

谁收入高，谁就有更高的贷款权限。

加拿大税单上的收入，和中国人事部开单子的收入一比，西人哭晕在厕所。

难怪西人经纪赶紧请华人助理。总要解决语言问题，和这一批大富翁打好交道啊。

2018年的冷风，堵住中国热钱，就是从贷款审核变的。

2月，加拿大各大银行悄悄咪咪的改了规则：成功人士要来加拿大买房？出示在加拿大的报税表，或中国的报税表。人事部开的收入证明不顶用了，看税单！

这一来，只有正儿八经的公司不给避税的高管们有权获得高额贷款了。

老板们年年亏损，税单是撑不起十万年薪的。

中国热钱的口袋扎上了一半。

接下来，省政府宣布，外国人税从15%上升到20%。

本来心痛100万的house，买到手要115万，现在一看，得了，100万的house要120万了。又吓退了一批中国热钱。

然后加拿大BC省的政府也宣布，楼花不炒!

楼花也要实名制，不要想拿着就转手，也不要想着转手之后就揣包包，如果有利润，要交税！

于是楼花一下枯萎了。

 

5.

 

最想快进快出的一批拿楼花在手的华人，现在都在悄悄地转让。

华人有三怕。

一怕楼花修到现房的时候，20%的海外买家税。

比如说，一个两房的单位，标价100万，在楼花交房之前，中国热钱主人只需要交20万。如果交房时增值到110万，直接卖掉，净赚10万，多么愉快。现在加20%的海外买家税，就意味着，楼花变现房，过户时候变120万。未来十年的利润都吃掉了！

二怕到时候自己拿不出收入证明开不出贷款。

本来想投入20万的钱，炒个100万的楼花，结果炒楼花炒成房东，又没有加拿大银行要看的税单，申请不到贷款，就得实打实的拿出100万加元来。

三怕，就算有这100万加元现金在手，也得搬运、得出国啊！

难怪楼花一下跌在地，跌得比现房还惨。

华人拿在手上的楼花 ，看着要变现，都在暗自原价、低价卖。

华人在温哥华有四大传统职业：保险经纪，房产经纪，理财顾问，导游，都与中国人，中国钱有关。现在房产中介的日子，不好过了。

中国热钱最多的时候，机场接送的宝马、奔驰、特斯拉都是房产中介开来接客户的。大家机场偶遇，会心一笑。

2016年，2017年，房产中介几乎是加拿大旅游局的编外人员。

对国内客户的接待，是房产中介的支柱产业。

陪吃陪玩，代为订房，租个房车在洛矶山班夫玩一圈，然后就是看房。

中介自己要换更好的车，为中国热钱提供更高的接待规格，换车的中介们不少，硬件升级，彰显实力。

中国富人通常是，从中国飞到温哥华，第一站，温哥华地产经纪接待。

三五天之后飞到多伦多，再一轮的地产经纪接待，然后视察蒙特利尔，还是地产经纪接待，最后选择一个城市，买房下单。

到了2018年，热钱变冷了，房产中介立刻感觉到hold不住了。

房产中介的转行，往往是从房产经纪，到租赁经纪。

热钱在变冷，但是过去热钱留下的房子还在。

华人中，实在有太多家庭有两套以上的房。这些房屋，需要出租。

各种短租网站，各种长租网站，是热钱买下的温哥华一栋栋空置房的出口。

从拿房价1%的中介费的房产经纪，一年十万年薪，到拿租金的中介租赁经纪，租出去一套房，第一个月有半个月的租金，大约七八百块，以后每一个月有5%的中介费。

这个行，转得真是由奢入俭。

房产中介的另一种转行，是转向建商。

冷的房市，适合低价卖地。好的土地，兼并邻里，等到房产这一波再起来的时候，不就也可以卖楼花了吗？乐观的中介认为，冬天既然来了，春天还会远？

11月10号，温哥华所在的省房屋协会专家忍不住各种分析，乐观放言了：“加拿大只有一个温哥华，这一波政府的政策虽然把它打下去，但它的资源唯一（距离中国最近），经济向好（这个真没看出来）房价已经触底，明年即将反弹！”

 

6.

 

温哥华是一个似乎是异国，却又像故乡的城市。

两岸三地，加上温哥华，那是两岸四地。

在列治文（温哥华一个卫星城）的小学中学里，广东话是官方语言，除了讲台上的老师金发碧眼，孩子们都是中国娃。

温哥华的大统华丰泰超市八佰伴，上海人挑选烤麸，北京人买得到羊尾巴油，四川人可以选择郫县豆瓣是红油还是清油，云南人能选乳扇。足够的中国居民，强劲的购买力，让中国食品发展出全世界海外最细的供应链。

在西温，中国的富豪几乎买下了整个街区。

菲佣们在社区公园里聊天：

你的老板是中国人吗？

是的。

我的也是。

什么时候，你感受到中国热钱的强大？

当中国的热钱，可以造就一个海外的飞地，也可以让它成为自由落体的时候。