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关乎2亿人！中国租客十年变迁史

2026-02-11    0评论  23人围观

林晓这两天一直很着急，8月刚刚拿到研究生毕业证的她，因为有一些事情需要处理，回老家待了一段时间。等落实工作单位回到北京的时候才发现，原本说好合租一套两居室的学妹，已经找了一个男朋友，并且搬出去住了。
这就意味着林晓之前在毕业时看房的举动变成了白跑一趟，她不得不在即将去单位报到前三天之内，赶紧另外再寻找合适的房子。
当然，她想尽快找到房子从姐姐住的地方搬出去，也因为受够了姐姐林可的埋怨。之前姐姐曾经建议她找一个相对稳定的长租机构签约，而她却执意跟要好的学妹共同租赁一个两居室。
在现在这种状态下，她不得不重视姐姐的建议，开始在这些机构管理的长租机构中挑选自己合适的对象。
实际上，像林晓这样的应届毕业生是大多数，现在大学毕业生的选择已经非常明确，大家都会挑选那些长租且有大公司背景管理的公寓。
这跟姐姐7年以前毕业的时候完全不同，那时姐姐林可只能找中介去租个人手里的房子，不稳定而且还会出很多的问题。各种因素影响下，姐姐那个时候曾经在大学毕业3年内搬了5次家。
正是有这样的因素，不声不响之间长租机构变成了年轻人租房的第一选择，也从某种意义改变了租房这个市场的规则，让这个曾经异常混乱的行业逐渐成为一个有规则运行非常完善的市场。
这成为几年间媒体报道房屋租赁市场经常用到的一个背景。而越来越多的人也开始关心，为什么长租机构的出现最终改变了房屋租赁这个市场。
1.
/ 租客：从试图寻找尊严的
 “漂一族”向“生活家”转变 /

一线城市如北上广深等城市，房价动辄一套几百万上千万元，而年轻人薪资上涨的速度永远就赶不上房价、物价上涨的速度，想要买房基本都要耗光家里所有积蓄、掏光父母的养老钱，靠自己努力难于上青天。

据预测，至2030年，中国租房人口将达2.6亿，住房租赁市场规模将近10万亿元，将迎来行业发展的“黄金十年”。

想聊租住话题，必然离不开租客的变化，而这与租客年龄、地域、消费心态又有着不可分割的联系。

首先，消费主力在迭代。毕竟95后、00后与70后、80后和90后完全不一样。而且如果用传统的社会学来研究，你无法为这些人群打上合适的标签。
比如，以往消费者的消费是在花钱，现在Z世代消费者的消费是消费本身。
在Z世代消费者逐渐成为租房主体之后，租房被赋予了新的含义。前些年，租客租房的关键词多为：容身之地、干净、便宜、交通便利、方便等；而现在的租客关键词：干净、安全、和谐、美学、设计感、调性、归属感、认同感……。
城市租房人群也从试图寻找尊严的“漂一族”向“生活家”转变。
自如联合新华网共同发布的《2021 中国城市租住生活蓝皮书》显示，在“哪些方面可以提升居住体验”的调研中，有62.5%的租住青年选择了“室
内环境是否健康环保”，该选项名列第1位。同时，“邻里关系是否和睦”、“房屋是否美观”、“租客安全是否有保障”也均有众多拥趸。
而对于如何租到一个称心如意的房子，《蓝皮书》通过对“租房方式偏好”进行调研得出，65%的租客选择“机构化长租房”，位列首位，这一数据相较去年调研时上升了9%；“中介公司”、 “房东直租”分别位列2、3位。
这其中，80%的租客表示要“选择机构化长租房能更安心”。主要的原因在于“房屋品质好、颜值高”；房源品类丰富——“选择整租，享受二人世界”；通勤便利——“覆盖面广、离谁都近”。
在这些选择因素叠加下，租住带来的城市生活日渐美好，租客租住时长不断提升。根据《蓝皮书》调研数据显示，已有超75%的人群租房时间超过3年，其中租房6-9年的占比达32%，租房10年以上占比超12%。
这样的变化也恰恰促进以前那种以个人业主加中介为核心的出租市场，要向机构为核心的市场转型，因为只有机构为核心，才能推出各种各样的有质量保证的产品，让新的租客享受到更好的服务。
2.
/ 房东：虽然以“理财”的心“理房”，
 但更关心如何和租客共赢 /
当长租成为租赁市场首选的经营方式，新兴的业主和房东也在产生微妙的变化。
《蓝皮书》显示，去年贝壳网对2017-2020年间的购房行为进行了统计，发现随着80后人群进入财富积累阶段，其购房能力得到提升，住房租赁市场也由此迎来不少手握房源的80后长租房东。自如研究院数据也显示，在近两年的新晋业主中80后占比已达 32%，租房市场已经呈现业主逐渐年轻化的趋势。
与以往老太太、老爷爷业主不同的是，目前这些逐渐以80后、90后为主的新晋业主，更懂与自己年龄相仿的租客要什么，也更关心如何省心委托、以及带来持续稳定的收益。
从省心层面看，《蓝皮书》“城市业主调研问卷”数据显示，在传统的出租市场中，29%的业主担心“房屋被损坏”，21%的业主遇到过“租客经常打扰，没时间处理租务”的问题，另有“17%” 的业主表示“装修陈旧不满足租客审美”，5%的业主遇到过“租客拖欠房租”的情况。
相较于此，《蓝皮书》显示，选择住房租赁企业托管出租的业主表示“从没遇到过问题”的占比超过 80%。
另一方面，长租机构新房首次出租空置周期更短，比如自如等住房租赁企业新房出租空置期约15天，而中介出租空置期则需约43天。
因此，这些新晋业主在权衡之后，更倾向于机构托管将房屋长期出租，以便形成稳定的租客结构和良好的财务收益。而且以往那种还需要自己去维护房屋属性的出租行为，在现在这些新业主的面前并不吃香。
《蓝皮书》显示，2016年，自如业主中愿意委托5年及以上的占比仅33%，而随着产品标准化水平提升、市场的日趋完善，这一比例在2019年达到 52%。而根据自如研究院数据显示，2016-2020年间， 业主单次委托出租的平均时长稳定在4年左右。
值得一提的是，在人户分离的背景下，为了上班方便同时为了享受更好的居住体验，不少业主将自己购买的异地房屋出租，并在城区租赁长租机构，实现“以租养租”。
据《蓝皮书》披露的自如研究院数据显示，在一线城市的长租房市场中，有约45%的租客同为业主身份，正在“以租养租”。
3.
/ 供给：长租机构的崛起与发展 /
从租客和业主的变化来看，长租机构这种形态的出现是一种必然。
在政策端，国家鼓励建立多层次住房保障体系，推动着市场向规范化发展迈进。因此，始于2011年的长租机构顺应了这十几年来政策鼓励租房市场崛起的走向。
正在帮妹妹找房子的姐姐林可，还清晰记得自己7年前从中介推荐的房东见面，并被房东坑了一个月租金的故事。
其实在2011年前后，中介代理房东个人出租房屋是行业的普遍操作方式。而在这个过程中，存在大量房东和中介良莠不齐，后续服务不到位的情况。
正是为了解决租客的痛点，也为了规范运营，2011-2014年间，以自如为代表的企业开启长租市场，C2C 模式向 C2B2C 模式转型。后续大量地产开发商、酒店背景、中介背景、互联网背景等企业加入，虽然扩充了住房租赁市场规模，但市场环境也在资本驱使下纷杂无章。
而后一批长收短付等的爆雷潮及政策方面的调整，长租机构进一步以审慎态度强化精细化运营、拓展业务模式，让“房”能遵循长期“住”的本质。
其中，行业领头羊自如走到了最前面。
2021年作为住房租赁行业中的第一批专业化主体，自如探索出“增益租”新模式。
该模式由业主承担装修配置成本，以“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，使业主与自如从单纯的委托出租关系，转向长期合作共赢、风险共担的伙伴关系。同时基于 10年多供应链的打磨，让装修成本更低的同时保障品质，使租客能享有更具性价比的居住产品。
自此，“长租机构”行业已跳脱出“趋之若鹜”的局面，迈入“服务为王”的新阶段，“增 益租”新模式也将为行业发展提供参考样本和长期发展韧性。
4.
/ “长租人”的未来 /
当前，随着教育水平、生活理念、经济水平的提高，Z世代的年轻人在拥有了着相对较好的收入水平和消费能力的同时，也在居住方式的选择上更加开放。
特别是在我国 “租购并举”、“租售同权”一系列政策推动下，不受困于固定的房产成为一种趋势。根据《蓝皮书》相应统计的数据，这些越来越年轻的消费群体逐渐将长租市场拓展开，年租金的收入已达10亿元规模。
同时，《蓝皮书》的调查结论显示，对于有较高居住品质要求的“长租人”，其职业分布互联网从业者占比最高，达38%；其次是地产、金融、教育、文体娱、商业服务行业的从业人群。
这样的人群一方面有较高的收入，对于租金的承受能力也强，愿意为自己良好的租住体验支付更多的费用。另一方面他们也对租住房屋的质量提出了更高的要求，而这不是散兵游勇的中介加直客房东的形式就能解决，绝大多数还需要机构的不断介入才能推动行业的发展，满足这些精英租客的需求。
因此，在当前业主和租客都逐渐年轻化的时候，机构运营方逐渐成为了整个市场的必须，这也推动着长租机构向主要供给转型。
单从自如来看，持续深耕品质与美学兼具的租住产品、包含170多种生活服务的家服产品，以及智能化、线上化等体验，已经无形中丰富了多种吸引租客、业主的元素。
这也让年轻人对于租赁市场的憧憬变得简单起来。某种意义上讲，这个市场的活力无限，而现在也只是刚刚开始而已。

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