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“信托一哥”的57亿资金兑付困局

2025-12-24    0评论  10人围观

很长时间内，房地产信托，是人们在银行理财之外所偏爱的投资产品。投资者对它的投资信仰，正如曾经相信房价永远上涨一样，坚不可摧。
然而，也就两年时间，房地产信托的优质项目越来越少。爆雷，反倒越来越多。许多大型信托公司相继进入违约名单。即使是被称为“信托一哥”的中信信托，也未能躲过这轮行情下跌带来的打击。
中信信托，在信托行业的地位相当特殊。它不仅是国内第一家信托公司，还是管理资产最多的一家信托公司，信托资产曾高达1.57万亿，数十年来盘踞行业第一。
也因此，中信信托成了恒大、泰禾、华夏幸福、阳光城等大型房企资金的盟友。房企高歌猛进搞规模化时，中信信托吃到了时代和资本扩张的红利。
然而，当房企先后受到爆雷影响后，离它们最近的中信信托，也成了最大的受害者。在去年接连5次“踩雷”地产信托后，最近一段时间，中信信托又陷入了世茂57亿信托资金兑付困局。
这之后，其与信托管理息息相关的风控以及资金监管能力，被投资者们接连指责。今年以来，中信信托收到多份监管罚单，有关中信“卖者不尽责”、“风控管理不到位”等质疑声音，纷至沓来。

 

1.
/ “踩雷”57亿信托项目 
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“产品违约前没有任何风险提示，57亿资金就这么不翼而飞了。”投资者王丽直到现在也难以理解，没有相关风险信息提示，她这笔数千万本金的理财产品，可能要收不回来了。
2020年7月，数千名信托投资人，买了中信世茂深圳龙岗融资总规模87亿的信托产品。这笔信托计划，不仅对投资人的关系重大，更是中信信托有史以来最大的单一集合信托项目。投资人张扬回忆道，“当时这个产品在销售阶段还要采取预约制度”。
人们愿意掏出巨额资金买信托的原因有很多。比起银行理财来说，信托产品的投资利率要高很多，多年平均收益率8%左右。投资门槛也更高，大多百万起步。
王丽介绍道，“中信世茂深港国际中心信托项目的起投额度是100万起投，收益率在7%点多，比起其他信托产品的收益率要低，但当时觉得中信信托作为‘信托一哥’的实力比较强，所以更愿意选择在中信买。”
除了收益率和品牌效应外，让投资者下注巨额资金的原因，也和这单信托背后的底层资产有关。
2017年底，世茂用240亿元的天价，拿下了深圳深港国际中心项目。对这个项目，世茂期待很高，计划总额500亿元，建成一栋600米的超高层建筑。如果一切顺利，这里将超越深圳的第一高楼平安金融中心，成为深圳的“新地标”。
而按照最初规划，87亿的资金去向，主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。在信托产品的相关描述中，深圳世茂龙岗中心，也被中信信托描述成为——“投资项目区位佳、形象高”。
事情起变化的信号，还是从项目施工现场传来的。2022年初，许多路过深圳龙岗片区的人们发现，原本昼夜不停工的公寓大厦和商业楼，不再传出任何动工的声响。
很快，坏消息一个个接踵而至。2022年2月16日，即中信世茂深港国际中心c类份额兑付期的前一天，中信信托联合项目方突然召开了一场线上投资人会议，宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难。2022年2月17日，项目的承建方中建三局对178套可售房源进行了司法冻结，被查封货值约有20亿元。
为了安抚投资者，宣布资金兑付困难的当天，中信信托联合世茂集团提供了一个初步的兑付方案——到期日先行支付12.94亿元本金的10％及部分利息，本息合计1.82亿元，剩余资金展期到2024年。
然而，距离新方案推出不到半个月，中信信托又宣称，世茂方未能按约定足额付出到期金钱，项目进入“观察期”，而原本的兑付方案由每日还款1000万元左右，也降到了每个工作日300万元。
最初，投资人还能收到这笔迟来的兑付款。但自4月18日起，项目方突然停止划付资金，从那天开始，很多人都开始慌了。作为受托人的中信信托，落入了投资者“管理失责”的指责中。
多位投资者表示，如果仅仅是项目自身有问题，投资人也就认了，但是风控失责、抵押品管理不当等问题频出下，人为管理不当等因素让项目的风险加大了很多。
投资人陈晓告诉《财经天下》周刊，“项目出险前，中信信托原本有多次管理风险的机会，包括项目销售不畅时提前冻结资金，以及解除抵押物时要求追加担保等措施，但这些我们从公开渠道上都没有看到项目出险后，中信信托方面和投资者的沟通也并不积极，投资者人多次提出要中信信托召开投资人大会，但直到现在，中信信托方面也一直没有落实。”
更关键的是，投资人发现，底层资产中真正能被迅速变现的地块，已经被提前解除质押了。据中信信托方面对投资者透露，“最初手上握有10块地的抵押，后因深圳的预售要求解押了地块十，也就是公寓二期已不是中信信托抵押物。”目前剩余的9个地块，则是变现时间更长的商业项目，想要靠这部分资产变现，难度极大。
这引起了投资人极大的不满，“当时中信信托在立项的时候，他们设计的退出资金是销售还款来源，但现在真正能迅速变现的地块10被解除质押后，拿什么来保证项目的安全退出呢？”
对于项目抵押资产的变现情况，用益信托分析师喻智对《财经天下》周刊介绍道，“房地产信托项目多数都有土地及在建工程抵押、股权质押、集团担保等几类风控措施，当前房企自身的资金链紧张，资本市场对房市房企的预期也不好，所以机构和投资者把主要的注意力放在房地产项目的变现上来。但目前房市情况不太好，所以底层资产变现也相对缓慢。”
时隔5个月后，投资者们仍未拿到明确合理的兑付计划。2022年7月14日，3名投资人代表与中信信托方见面，商讨产品兑付、后续解决措施等问题。但据多位投资者对《财经天下》周刊表示，目前还是没有实质性的进展，“出面商谈问题的只是项目层面，以及法务的人，中信信托的高管层始终未能露面。”
对于项目方与融资方的处理进度，中信信托方面表示，其将根据法律法规及信托合同的约定，以受益人利益最大化原则履行受托人义务，并就相关进展情况及时向受益人披露。项目的融资方世茂集团相关人士对《财经天下》周刊表示，“受当前行业环境影响，项目整体销售存在困难，影响了项目回款。不过，世茂集团一直在计划引进国资战投解困，努力推进解决方案。”
现今看来，受世茂资金进程影响，将很大程度影响信托的还款周期。而中信信托在宣布“观察期”失效后，未有任何新的公开推进进展。投资人想要追回本息，依旧困难重重。

 

2.
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 房地产不再是“靠山”了 
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地产信托一度是信托公司重要的利润来源，但如今这条路要不及从前了。
过去十年中，房地产拉响了狂飙突进的扩张号角。在银行资金供给不足之时，中信信托的灵活资金制度，让很多房企有了更大的资金运转空间。
很多大型开发商的背后，都离不开大财主中信信托的身影。而在银行融不到资的中小房企们，往往能在信托那里融到钱，跃升为“黑马“房企。
这一点，恒大的许老板体会得最深刻。不管是上市前的战投，还是重新登顶的资本增资，恒大的许多关键时刻，都不少了中信信托的资金支持。
2015年3月，中信信托和恒大集团签订了一项总额巨大的授信合约。时任中信信托董事长陈一松亲自签署战略合作协议，授信额一出手就是200亿元。2017年初，恒大大手笔增资300亿元时，引入的战略投资者中，有两家信托的身影，中信信托就是其中之一。
碧桂园、融创、阳光城等一众房企同样也是中信信托的盟友们。过往很多年中，“带头大哥”的口碑和品牌具有很高的粘性，它的地产客户也十分稳定。
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图/视觉中国
自2017年房地产行业加强调控后，信托业很快出台了一项严厉的规定。2018年“资管新规”监管政策的出台，拉开了资产管理机构全面转型的序幕。资管新规对信托行业提出新要求，要求打破传统的刚性兑付业务模式，同时限制了非标业务的发展。一时间，地产信托遭暂停的消息在业内流传。
但事实证明，2018年的资管新规并未动摇这一根本性趋势，反倒让地产信托规模继续增长。大部分信托公司仍旧指望房地产信托这碗饭养活自己，日子过得还很滋润。
“一方面，供应端缺少像地产公司那样能提供底层资产扎实、风险不高的投资标的。另一方面， 开发商在经历多次调控后，本身现金流已经很紧张了，它们也有很强的融资需求。因此，地产信托撑起了2018年信托公司业务的半壁江山，规模突飞猛进。”一位信托行业人士说道。
直到 2020年5月8日《资金信托新规》的出台，信托公司非标资金池业务下达了最严监管后，才让从业人士真正感觉到了寒意。
最近两年，在“两压一降”（即继续压降信托通道业务规模，逐步压缩违规融资类业务规模，加大对表内外风险资产的处置）政策下，以房地产信托为代表的融资类信托资产开始大幅压降。
中国信托业协会数据显示，截至2021年年底，全行业资金信托规模为15.01万亿元，投向房地产行业的规模为1.76万亿元，占比11.74％，同比下降2.33%。
不过，尽管如此，房地产信托的违约数量，依然占据了全行业之最 。据统计，2021年内房地产信托违约数量至少为99只，涉违约金额917.12亿元，占比61.1%。这样的体量，相较于工商企业、基础产业、金融等都要大得多。
受房企债务暴雷影响，中信信托的多个产品也跟着遭了殃。据第三方研究机构不完全统计，2021年中信信托近10款信托计划出现风险情况，募资总金额超85亿元。
其中，房地产项目成为违约大户，共有5款产品违约，牵涉到的房企包括华夏幸福和恒大。其中“嘉和118号项目”信托计划，还坑了上市公司洋河股份，致使其1.68亿元资金无法收回。
2021年，中信信托除营收、净利均出现不同幅度的下跌外，其营收、净利的行业排名也分别被平安信托、华能贵诚信托赶超。两项排名中，均掉落到排名行业第二位。

3.
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违约风险仍在加
剧
 
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信托集中违约的态势贯穿了2021年全年。但到了2022年，这股违约风波仍是“有增无减”。
房地产市场下行之下，不断推高着信托资产的逾期率，很多存量信托计划的基础资产质量和流动性被削弱。人们看到的是，网络中充斥着被维权的五矿、光大等机构们，身陷困境的房企们，以及众多焦头烂额的投资者。
评级机构穆迪更是直言，房地产风险加剧成为信托业2022年的主要挑战。与其他金融机构相比，信托公司对房地产业的敞口较大。
在这样的行业背景下，“信托一哥”也难逃“翻车”。数据显示，中信信托涉及的法律诉讼多达1852起，其中作为原告的司法案件1440起，今年新增45起，去年为275起。其中，开发商更是成为它的主要诉讼对象。
“房地产信托的到期规模依旧很高，所以存量项目违约的可能性依旧比较大。目前来看，无论是政策，还是房市自身，都需要时间进行调整，只要房市能够稳定下来，还是有妥善解决的可能，但总体来看需要比较长的时间来处置底层资产。”喻智说道。
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图/视觉中国
不过，波及面最广的，还是众多还没收回本息的投资者。对此，一位信托行业从业人士表示：“信托产品已打破刚兑，投资发生损失并不少见。如果受托人已经尽职尽责履行了自己的职责，尽管投资产生损失，也难以向受托人追责。但如果受托人违反信托文件擅自处分信托财产或者存在重大失职行为，可以要求受托人承担相应的赔偿责任。”
资金不再被轻易赎回后，投资者们开始对房地产信托产生避险情绪。对于很多新发行的信托计划，他们不再轻易愿意下单了。中信信托销售经理陈晨（化名）介绍称，在“房住不炒”的整体背景下，信托客户的投资观念也在转变，房地产信托不如以前那么好卖了，地产信托类的数量也在逐渐减少。
在多重监管约束下，信托公司对房地产领域的投融资需求持谨慎态度，不得不开始考虑业务转型。中信信托在2021年报中也揭露了新的转型方向：主动收缩房地产和城投融资业务规模，其中，信托资产规模较年初下降了20.1%。并表示，大力拓展创新转型业务，家族信托、标品信托、资产证券化信托等创新业务。
在减少地产信托违约造成的经营危机上，中信信托在两年前也做过不少探索。2018年，中信信托发起设立首支多资产、多策略产品“睿信稳健配置TOF金融投资集合资金信托计划”。2020年，发行首支以分散投资为原则进行主动管理的债券资管产品，以及成立证券信托业务专项小组。
某种程度上，这也和当前的行业趋势相吻合。用益信托分析师喻智表示，信托行业对房地产领域的投融资需求仍保持谨慎态度，非标业务主要集中在基建领域，基础产业类信托产品的数量及成立规模大幅攀升。
一连串的地产信托产品违约后，曾经“迷恋”地产业务的中信信托，将在地产暴雷的余震中减少对地产投资热情。行业转型下，“信托一哥”的地位正在面临着被动摇的危机。
（文中陈晓、王丽为化名）

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