「转」楼多好办事

2009年11月17日，京城西北方向的后厂村从未有过的热闹，数千人聚集在一栋刚竣工的大楼前，红色的气球拽着横幅在空中飘扬，巨大的幕布从大厦西侧的顶楼垂下，上面印着百度7000名员工照片组成的笑脸。

▲图/视觉中国

当天是厂长李彦宏41岁的生日，当然这不是他的生日大party，而是百度搜索框大厦的乔迁仪式，北漂9年的百度终于有了自己的楼，从之前租的普天大厦和理想国际大厦举家搬到这里。除了北京市的领导，百度专门请来了李彦宏老家山西的领导出席。

李彦宏一袭黑色风衣，意气风发，脸上的胶原蛋白盖过岁月的痕迹。厂长和员工一起在大厦前种下一棵象征基业长青的雪松，覆盖上了百度网友送来的五岳之土，并以长江、黄河之水浇灌。他发表了简短而又自豪满满的演说：“我想百度人从来没有忘记我们对网民的承诺。”

当时百度还是令无数人向往和尊敬的互联网公司。乔迁当天，网友自发在寒山寺为百度大厦敲钟祈福，在丽江雪山旁的小溪中放出数百盏莲花灯。从长城到峨眉山顶，从东方明珠到天涯海角，庆祝活动在全国各地展开，很少有企业搬家能享受到如此高级的待遇。

用李彦宏的话来说：“我们很庆幸生在正确的时代。”

 

1.

 

百度的大楼在上地10街10号，寓意十全十美，这也是上地产业基地的最后一块空地。当时，开发商实创公司愣是空了三年没有舍得卖，一直想招个世界500强，但最终给了百度。实创的负责人解释，“百度需要上地的优越环境，而上地同样倾慕百度的科技与创新。”

实创的眼光还是相当可以，百度发展如此迅猛。百度大厦刚启用一年，就人满为患，不得不在公司旁边先后租了鹏寰大厦、奎科大厦和首创空间大厦三座写字楼。之后百度又拿下北京中关村软件园二期，建设新的总部大楼。

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但比百度发展更快的是中关村这片热土。上世纪80年代，海淀的支柱产业是锅炉，中关村还是一片庄稼地和鱼塘。

中科院研究员陈春先按捺不住，打算将科研成果转换成经济生产力，在中关村成立技术发展服务部，做起了生意。尽管改革的春风已经开始从南方吹到了北方，但陈春先还是背负着中关村科技二道贩子的骂名，被领导批评为不务正业、歪门邪道、腐蚀干部。

好在最高层的领导支持，又在陈春先的带动下，越来越多人放下包袱，投身科技报国的热潮，成就了后来的中关村电子一条街。

这里起初是倒卖电子产品小商贩的天堂，但也无意中成了市场活力旺盛的沃土，信息科技产业在这里萌芽。1987年底，7个单位成立联合调查组，花了一个月时间写了一份《中关村电子一条街调查报告》，肯定了中关村电子一条街的存在，不再是资本主义的毒草，并准备创办高新技术产业开发试验区。

中关村的模式得到了认可，但电子一条街的范围大致从燕园到白石桥，中途被小区割裂，杂乱无章，没有了发展科技园区的空间。海淀区政府起初在西北边的永丰乡划了一块地，但因为地处偏远，市政设施不全，很多企业不愿意入驻，最终圆明园北边的上地成了天选之子。

1991年，国家科委和北京市政府在满是稻田和鱼塘的上地村划出了1.8平方公里土地，建设了中国第一个高科技产业基地，借鉴的是美国的硅谷和128公路。海淀把土地使用权有偿转让给国企实创高科，这也是北京首次对外转让土地。相当于园区让企业运营，政府除了做规划，不再介入市场行为，完全由企业来开发，自负盈亏。

开发区为了招商引资往往都以很低的价格出让土地。上地南区的开发成本，从征地拆迁到“七通一平”，每平米1073元，而向企业转让的价格平均才800元。这一项让实创亏损了大概1.8亿元。百度的总部有4.4万平方米，花了9240万元，每平方米不过2000元，而这已经是2006年的事情了。好在实创后来把上地47万平米建成商品房，又让实创赚了3.6亿元。

1.8平方公里土地很快就用完了，效果非常好。到2001年，上地产业基地的总产值达到290亿元，上缴税收8.5亿元，相当于每公顷土地的产值3.65亿元，土地利用率全国首位，被誉为“钻石效益”。

高速发展的经济时常让人顿生幻觉，因为直到2007年，北京城只有三条地铁线，1号线（包括八通线）、2号线和13号线，不过区区十余年，北京的地铁网络已经像毛细血管一样，看得人眼花缭乱。谁也没想到，短短20年时间，中关村成了中国硅谷的代名词，也走出了中关村模式。

中关村科技园区其实并不局限于海淀这一部分，东北角的酒仙桥有电子科技城，北边有昌平园，西南角有丰台园，东南角有亦庄开发区，都是中关村园区负责开发，只是定位略有不同。上地在上风上水之地，要求进驻企业必须无污染、无噪音，西伯利亚的冷风吹过来，至少不会影响到北京城。

但最早进驻上地的企业要么是政府强制，要么是国家部委下属公司。

1993年，联想还是中科院下属公司，虽然诞生于中关村，但一直想去南方发展，在贵阳建了南方最大的电脑生产基地，所以对进驻上地的兴趣不大。当时海淀试验区主任胡昭广非常不满，政府规划好，投资完，你说你不来，“那不是白建了吗？”胡昭广对联想下了死命令——必须进上地。

相比之下，还是IBM觉悟高，IBM在中国的研究中心一眼就相中了上地。当时上地没有光缆，给IBM的数据传输带来了不便，但IBM看中这里距清华只有3公里，而IBM在中国的员工90%来自清华，进驻上地是最佳选择。

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上地北区扩建后，联想总算不再推辞，主动提出要15万平方米土地，但实创只给了六七万平方米，当时想的是以联想的实力，三年时间不可能建成15万平方米厂房，不能让土地荒着，影响上地形象。

如今，中关村已经成了互联网公司总部最密集的地方。在早年拿到了很多土地和厂房的联想，有产业又有楼，现在看起来非常明智。北四环边上的搜狐媒体大厦买的就是联想的地皮，搜狐旗下的畅游在石景山花9亿元买的办公楼也来自当年联想控股旗下的融科置地。

2016年，联想干脆以17.8亿元的价格把自己家的联想研究院大厦卖了。有意思的是，联想把楼卖出去，然后又以租客的身份继续使用。还真是人少好吃饭，楼多好办事。

 

2.

四大门户里，搜狐是最早在中关村买房的企业。

查尔斯是留美博士，眼光不一样，他在搜狐最意气风发时，高喊着要把搜狐建成百年老店。当时的搜狐势头很猛，但张朝阳不想把钱花在盖楼上，“那不是一家新经济公司现阶段应有的做法”。所以在北京每平方米房价不过5000元时，张朝阳还在建国门长安大厦租房子。

但2005年初搬到清华旁边的威新国际大厦后，张朝阳终于找到了回归的感觉，他16岁到北京，第一站就是清华，这是他的母校，也见证了他的青春。

查尔斯仿佛被打通了任督二脉，租不如买。搜狐在搬入新家的第二年就以每平米1.6万元的价格买下了大厦的8层到15层，拿到了这栋大楼命名权，甚至还以每个21万元的价格买了10个停车位。当时搜狐的账上有1.2亿美元，这么一通折腾，也花了30%的现金储备。

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盖楼是实力的最好证明。当年畅游花9亿元在北京石景山买办公楼，这笔钱占到了畅游现金总量的50%。畅游的做法遭到投行高盛的不满，“我们认为，对于一家网络游戏公司，进行战略收购、开发新游戏或支付股息等是更有效的使用现金的方式”。言下之意，又不是地产公司，买地买楼都是乱花钱，扩大业务规模才是正经事。

怪不得新浪在买房上这么谨慎。搬了无数次家的新浪早已厌倦了漂泊生活，但一直是小媳妇过日子的心态，习惯了精打细算，对买地置业的态度非常犹豫。2004年，新浪手里的积蓄超过2.4亿美元，硬是没给自己置办一栋大楼。时任CEO汪延被问到买地盖楼的事，他非常不理解：“在北京盖大厦得花多少钱呀！我们的财报岂不立刻就得亏损？”

但新浪员工内心苦闷，曾与百度是上下楼的邻居，同在理想国际租房办公，但百度很快在2009年搬到了上地，有了自己的窝，大楼从一期盖到二期，新浪却一租12年，成了这栋楼的守护者和历史见证者，经历人来人往，看遍繁华落尽。

事实上，理想国际早已不能满足新浪的办公需求，新浪在中关村的朔黄大厦、中关村SOHO都有团队在办公。而更早到2002年，新浪则把市场和销售搬到了国贸附近的SOHO现代城，运营及研发部门仍将留在中关村，造成市场和研发部门两地分居。

2016年，新浪员工终于可以坐在后厂村的“姨妈巾大楼”里，喝着咖啡，和网易、联想、百度共续塑料姐妹情，偶尔还能冲到隔壁浓烟滚滚的腾讯大楼灭灭火。

腾讯是四大门户乃至整个互联网圈里最壕的一家，也是楼盖得最密集的一家。除了深南大道的企鹅大厦和最新竣工的滨海总部，腾讯在广州、北京、上海、成都、武汉和重庆的大楼一栋接着一栋，盖到现在，腾讯的人都不够用。尤其是腾讯在北京后厂村盖的船型大厦，被网友戏称能撒网（网易），能摆渡（百度），能破风斩浪（新浪）。

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搜狐这几年企业没怎么做好，但幸亏当年地皮买了几块。除了最早买的威新国际大厦那几层，后来又在北四环边上自建了搜狐媒体大厦，再加上2010年旗下畅游在石景山买的大楼，这些地产的价值加起来和现在搜狐的市值旗鼓相当。搜狐最新的市值才5亿美金，咱也不知道这几年搜狐经历了什么，反正搜狐被戏称穷得只剩下楼真的不仅仅是一句玩笑话。

雷军喝下小米粥的地方是在中关村的银谷大厦，这是小米公司创业起点。雷军在这个地方待了9个月，离开时小米连第一代手机还没有发布。但这是一段像极了初恋的经历，美好中带着苦涩，因为人均办公面积太低被物业警告，夏天没空调拿冰块度过燥热的长夜，冬天得穿着短裤办公。

后来小米搬到了朝阳望京一带的卷石大厦和宏源大厦，办公环境宽敞了很多。好在海淀区政府有眼光，海淀在2013年在五彩城给小米提供2.8万平方米的办公室，小米最终没有成为朝阳企业，成了海淀的纳税大户。2019年7月，随着小米在上地的新总部大楼竣工搬迁，小米算是彻底扎根海淀，房子最终留住了漂泊浪子雷军的心。

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雷军开心得像个孩子，北漂9年，终于买房了。小米确实该置办点家业了，在手机圈子里，先不说华为的实力，就是OPPO和vivo也都在东莞和深圳建起了豪华的总部和研发大楼。即使金立破产，最值钱的东西也是它在前海的总部大楼和微众银行的股份。

以前互联网和科技公司历史较短，根基不够，用户大于财富，随着这些公司完成原始积累，盖一座与自身地位相匹配的总部大楼就成了当务之急。

2012年，360斥资13.84亿元在酒仙桥的电子国际总部买楼，办公面积6.9万平方米。把总部搬到这里非常需要勇气，这里虽然临近崛起的望京，但却是个交通死角，被京密路和机场高速硬生生切成两半，导致地铁不通，路窄车多，光大山子路口就能把人堵到崩溃。好在现在规划的地铁12号线和14号线都经过此地，酒仙桥拥堵的恶名将随着地铁开通丢进历史的垃圾桶里。

与湖北人周鸿祎做邻居的是湖南人姚劲波。2014年，58集团花了10亿元在电子城买了一栋总部大楼，钱虽然更少，但楼也更小，折算成单价比两年前贵了不少。比360和58都更早的是联发科，在手机芯片上发了财的联发科眼不眨，就砸了4.2亿元买下了电子国际总部其中的一栋，当时还是联发科的黄金时代，能与高通平分秋色。而这栋楼的面积为2.8万平方米，每平米单价1.5万元。

所以说，从同一个楼盘的前后价格就能发现，买到就是赚到。

 

3.

中关村固然有其优势，但不是唯一选择。

京东发家于中关村电子一条街，随着规模扩大搬到了鸟巢附近的北辰世纪，当京东决定置办家业时，最终没有选择海淀，也没有留在朝阳，毅然决然去了东南角的亦庄。

北京早年的一个规划是：搞商务的去CBD，高科技来中关村，制造业去亦庄。诺基亚原本想入驻上地，但因为发展空间有限，最终落户亦庄。

京东虽是互联网公司，但物流仓储的实体含量不少，去亦庄是个不错的选择。2012年，京东花2.95亿元底价买下了亦庄4.5万平方米的地皮，从无到有，盖起了京东总部。

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刘强东费心费力，把高端国际幼儿园引进过来，把人大附中请到亦庄开分校，解决当地没有优质教育的难题。但对于很多技术大拿，亦庄依然缺少竞争力。

今年初，刘强东又花27亿元买了知春路上的翠宫饭店。虽然东哥爱做菜已是人尽皆知的事情，但他买饭店不是为了自己能当大厨，而完全出于吸引研发人才的考虑。翠宫饭店的地理位置非常优越，名校环绕，科技企业云集。不愿堵在望京和后厂村的程序员，除了考虑今日头条，也可以考虑京东。

翠宫饭店1998年开业，由清华大学建筑学院院长庄惟敏设计，悬宫滴翠，玉宇澄清，曾获2000年国家优质工程银奖。霍金访华时就曾下榻于此，也是奥运会签约酒店，《中国合伙人2》的男主角有一句台词——“知道什么叫成功人士吗？每天下午三点，能在翠宫饭店游个泳，那就叫成功人士。”

但现在要在这里游个泳怕是不行了。翠宫饭店从2012年开始就经营不善，效益下滑，次年被取消了五星级酒店的评级。2017年翠宫饭店干脆把酒店的房间全部拆除，已经没有再对外营业。不过，京东接手不到半年，翠宫饭店经历了企业变更和股权出质，目前全部股份都质押给了香港上海汇丰银行，拿到了6亿元贷款。

乐视网也曾是为数不多不在中关村的明星企业，选择了东四环的宏城鑫泰大厦。2015年，乐视网股价一飞冲天，PPT满天飞，贾跃亭没怎么停下来过，一直在扩张乐视的边界，也顺手置办了几栋房产，包括从八大处房地产开发商手中买下了宏城鑫泰大厦，改名为乐视大厦。

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2016年，生态化反的贾跃亭又大手一挥，花了近30亿元，买下了世茂工三。这是一栋百货大楼，地上四层，地下一层，由知名建筑师事务所HOK旗下工作室操刀，集商业、办公、酒店式公寓于一体，于2011年竣工。

起初的想法非常美好，东边是三里屯，南边是工体，所以起了个世茂工三的名字。没想到，原本以为会发展成一个火热的商圈，却一直经营惨淡，客流稀少，三里屯就像一个流量黑洞，周边的商场都日子难过。

贾跃亭当时想的是把这个商场改造成乐视超级商场，把乐视7个子生态都装到里面。而现在里面却成了珠宝大甩卖大本营，到处是疯狂降价促销的信息。

在贾老板的PPT里，他还打算给国安俱乐部注资20亿元。当时的想法是，国安的球迷在工体看完比赛，一路溜达就能到不远的工三休闲娱乐，简直美滋滋。可惜贾跃亭钱没到位，双方合作不欢而散。

一年后，资金链紧张的乐视打算以40亿元的价格转手世茂工三，你这什么都没干，名字还没来得及改，价格就涨了30%，涨幅令人窒息。贾老板不愧是会计出身，算盘打得飞起。无奈地产圈都是老江湖，钱多但人不傻。万科曾有意接手，但报价是20亿元，价格直接腰斩。

大家都以为万科要乘火打劫，但到了2019年，贾跃亭迟迟滞美未归，乐视网在破产边缘，世贸工三被司法拍卖，价格一降再降，都以流拍告终。第一次在淘宝拍卖有5万名吃瓜群众围观，只有一人交了保证金，最终还没有出价，导致流拍。后来一次，把价格往下降到了21亿元左右，依然没有人下单，贾跃亭这浑水太深没人敢趟。

贾老板买楼也是一贯的套路，买下来，还没全面接手就已经把大楼质押给了中信银行，贷款20多亿元，相当于没花几个亿撬动了几十亿元的盘子。至少账面上的资金不算太亏。

张一鸣是互联网新贵里的另类。这个出身中产的福建人，没有一般北漂的窘迫，他是一个踩中了时代节点，同时又被命运眷顾的腼腆清秀的理工男。他有着其他北漂所没有的工作和生活理念——把时间花在加班上，而不是花在来公司的路上。

拥堵且略偏僻的后厂村显然不对他的胃口。他的活动范围几乎就没有离开过知春路一带，也怪不得他会把天通苑、通州称为“城乡结合部”，一个没离开过三环附近的人，怎么能理解五环外人民的痛楚。所以头条也是互联网圈里为数不多在公司附近租房有补贴的公司。

放眼北京城，互联网公司里只有今日头条还坚持在三环附近，与现在头条总部一路之隔的中坤广场则已经在三环里。最新的消息是，张一鸣已经把目光投向了深圳湾总部基地，决定把大湾区总部建在这里。看看腾讯和阿里的盖楼轨迹，今日头条的大楼也将像雨后春笋般出现在全球各地。

这是移动互联网新贵TMD里第一个有房的企业。同一体量的美团和滴滴还在亏损，不得不在望京和上地租房度日。只是现在大的战局基本已定，美团和滴滴是时候考虑买地盖楼的事了。

 

4.

2017年初，厦门市领导和罗敏见了一面，邀请趣店入驻。罗敏一开始的想法是到厦门建分公司，后来厦门一把手亲自到北京拜访，当时的趣店已经在美国上市，外界质疑声非常大，罗敏干脆把总部搬到厦门，摇身一变，号称要成为厦门的阿里巴巴。

当年马云把阿里巴巴搬到了上海，但很快又搬回了杭州，马云站在一片湿地前，感慨“杭州是阿里的根，淘宝要把家安在余杭西溪湿地边上”。而上海也因此和互联网经济擦肩而过。而站在同安沙滩上的罗敏不知道有没有同样的幻觉。

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2018年1月，趣店在厦门用于盖总部大楼的5万平方米土地总共才花了1个亿，每平方米均价还不到2000元，而且位置极佳，北靠高尔夫球场，南临海峡，全是一线海景房。这是二三线地方政府才愿意给出的筹码。

考虑到人才流失的问题，罗敏做了很多准备，先派员工到厦门体验，公司楼下是游艇和沙滩，远处是金门岛，关键是拿北京的工资，在厦门上班。尽管有员工惊呼被骗了，但受够了北京的拥堵与雾霾的人，自然容易被眼前的一切说服。

优信把总部放回了西安，刚在美国上市的斗鱼已经从广州搬到了武汉，映客则搬回了长沙。除了部分老板是当地人的情感因素，更多是从企业经济效益考虑。在二线城市，这些企业都受到了明星般待遇，想当初，成都为了锤子手机能把总部落户过来，直接投资了6亿元。足见地方政府在招揽明星企业上的决心。

政府出地出政策，市里一把手亲自接待，买房置业完全不是问题。批地建楼一个比一个快，总部大厦一个比一个豪华，愣是把一家家成立不到10年的公司，盖出了世界500强的气派。

除了小米这样用9年就能进中国财富500强的企业，其他的创业明星还是要有自己的定位，在鸡头和凤尾之间抉择。在北京，科技公司林立，没有百亿美金的量级很难排得上位，独角兽多一家少一家并无大碍。但对于厦门、武汉、西安这些二线城市而言，每一家都是宝贝疙瘩，都格外珍惜，被细心呵护。

2006年是第一批互联网公司买房置业的高峰期。这些互联网公司或以底价买下了盖楼的地皮，或搬入属于自己的新家。这个时间点也是这些企业成熟稳定的阶段，他们普遍成立了5-10年之间，这也是一家公司发展的黄金时代。

房子是丈母娘的大杀器，也是互联网公司的成人礼。上一代的互联网公司都实现了买房梦，前有门户时代的搜狐、新浪、网易、腾讯，后有互联网时代的阿里、百度、京东，而接下来的移动互联网新贵也朝着这个目标奋进。怎奈北上广深已经非富即贵，被挤得满满当当，二三线城市成了互联网公司安身立命的新选择。

穷弱则租房创业，腾达则买地盖楼。房在关键时刻还是非常管用的。贾跃亭跑到美国后，乐视买的那几栋房子引得不少人虎视眈眈。刘立荣在塞班输了几十个亿，身败名裂出走美国后，留在前海的总部大楼以及金立工业园，成了讨债人的焦点和期望。而更多的企业，在变幻莫测、汹涌湍急的产业大潮中能交出一份说得过去的财务报表，也要拜房子所赐。

潮起潮落，房子才是永远的港湾。